6월 1일을 시작으로 부동산시장의 다양한 제도가 변경됐다. 이를 기점으로 무주택자 및 1주택 실수요자의 세 부담은 경감되고 다주택자의 과세부담은 크게 증폭되는 등, 서로의 간극이 커질 전망이다.
우선 양도소득세 관련 ‘소득세법’ 개정으로 부동산 과다보유자의 양도차익이 제한된다. 6월 1일부터 단기 및 분양권(입주권) 보유자 외에도 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대한 중과세율이 종전보다 인상됐기 때문이다.
다주택자의 보유세는 더 무거워 졌다. 주택 종합부동산세 세율 인상과 세 부담 상한 변경은 이미 올해 1월 1일 관련법이 개정됐으나, 세금 부과와 관련된 과세기준일이 6월 1일이므로 올해 종부세 과세자가 결정되는 시점을 눈여겨 볼 필요가 있다.
2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트(p)가량 종부세율이 상향됐고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상됐다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율 인상(2021년 95%)과 세 부담 상한 변경 등이 겹치며 하반기 다주택자는 이래저래 보유세 부담이 커질 전망이다.
이와 반대로 무주택자와 1주택자를 대상으로 한 부동산 수요 억제책은 다소 완화하는 방향으로 제도 개선이 진행 중이다. 최근 정부와 정치권은 실수요자의 거래 부담을 경감하는 것에 정책 변화를 집중하고 있다.
지난 5월 27일 더불어민주당 부동산특위의 제도 개선안은 주택담보인정비율(LTV) 요건을 적정 수준으로 완화(최대+20%p 확대)해 무주택·생애최초 주택구입자 등의 내 집 마련을 확대할 예정이다. 1가구 1주택자의 재산세 부담을 낮추는 방안(공시지가 6억~9억원 구간도 경감세율 0.05%p 인하 적용)도 내놨다.
추가 조율이 필요하긴 하나 1주택 보유자의 양도소득세 및 종합부동산세의 경감이 가시화될 것으로 판단된다. 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 기준금액을 현행 9억원에서 12억원으로 상향해 세 부담을 줄이고 이사 목적의 대체주택 취득을 용이하게 하는 방향이 추진되고 있다.
부유세의 성격인 종부세 도입 취지에 맞게 공시지가 상위 2%에 해당하는 인원에게만 종부세를 과세토록 하는 방향도 논의 중이다.
한편 주택 임대차 시장은 이미 6월 1일부터 30일 내 거래신고가 의무화됐다. ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’이 개정되며 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市)지역에서 6월 1일 이후 이뤄지는 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 주택 전·월세 계약은 거래신고를 해야 한다.
전월세 거래내용과 가격 등을 신고하면 임차인 보호를 위한 대항력의 필수요건인 확정일자도 받을 수 있고, 11월부터 거래당사자 모두 지역별 거래가 등을 한눈에 파악할 수 있어 정보의 투명성 개선에 큰 도움이 될 것으로 기대된다.
정부와 정치권의 부동산 정책이 실수요자의 부담을 경감하는 것에 초점이 맞춰져 있어 당분간 다주택자의 규제 완화는 정책고려에서 배제될 확률이 높아 보인다. 집값 상승 피로감이 누적된 데다 하반기 실수요자들의 관심이 3기 신도시 등 분양시장으로 옮겨가며 지난해 동기보다 주택 거래량은 다소 감소할 것으로 예상된다.
실수요자를 위해 세제와 대출규제가 다소 완화되는 만큼 대기수요가 많은 지역의 똘똘한 한 채 구입 움직임 또는 중·저가지역의 실수요자 유입 위주의 시장 트렌드가 지속될 전망이다.
당분간 중저가 지역이나 교통망 확충지, 3기신도시 위주의 거래흐름이 이어질 것으로 판단되며, 지방은 대전, 제주 등지로 견조한 가격상승 흐름이 예상된다.
<함영진 직방 빅데이터랩장>
