[기고]주택 임대차 미반환 위험을 줄이는 최소한의 안전판은?

함영진 직방 빅데이터랩장

 빌라·오피스텔 등 주택 1139채를 임대하다 전세보증금을 돌려주지 않고 숨진 일명 ‘빌라왕’ 사태와 직접 지은 주택 2700여 채로 260억 원대 전세보증금 미반환 사기를 친 ‘건축왕’ 얘기로 임대차 시장이 떠들썩하다.

 

 특히 빌라왕 사례는 임차인이 보증금 반환과 관련한 대항력을 갖췄더라도 임대인 사망으로 인해 보증금 반환을 위한 임차권 등기, 상속 절차 등이 복잡한 문제가 있어 세입자들의 시름이 큰 편이다.

 

 정부는 이와 같은 악성 임대인의 고질적인 전세사기 피해를 줄이고 임차인을 지원하기 위해 오는 30일부터 ‘전세사기 대응 전담 조직’을 운영한다. 필요에 따라 지자체, 사법기관 등 외부 기관의 인력 보강 추진과 국토교통부 고문 변호사, 법률 전문가, 학계 등으로 구성된 민간 자문단을 운영할 계획이다. 정부나 지자체, 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 등의 주택임대차 상담 코너가 열려있으니 법률 및 금융 상담을 충분히 제공받아 피해 임차인이 보증금을 모두 돌려받길 소망한다.

 

 요새 신학기를 앞둔 겨울방학 시기임에도 불구하고 전세매물 적체상황이 해소되지 않으면서 임대차 가격 하락폭이 확대되고 있다. 매매가격 하락과 거래절벽으로 매각물건의 임대차 전환 현상까지 겹치며 임차 매물이 많은 지역은 ‘역전세’와 ‘깡통전세’ 우려가 높다.

 

 악의적인 임대인의 전세 사기가 아니더라도 2023년은 전년에 비해 약 5만호 정도 입주물량이 늘어날 예정이다. 특히, 입주가 크게 몰리는 지역이나 대단지 위주로 전세 매물가격 하향 조정이 지속될 수 있다고 전망된다. 때문에 주택 임차인은 만에 하나 있을 보증금 미반환 피해를 줄이기 위해 최소한의 안전판을 만들어 놓는 것이 필요하다.

 

 우선 매물구득 시 중개업소 사무실 등에 비치된 개업공인중개사의 공인중개사자격증, 개설등록증 등을 확인해 무자격 개업공인중개사가 아닌지 체크해야 한다.

 

 집값이 떨어지고 있으므로 매매가 대비 임대료 비율이 집값의 80~90%를 넘어서거나 선순위 저당금과 임대료가 집값의 100%를 넘어선다면 향후 보증금 반환을 위해 다른 매물로 눈을 돌리는 것이 현명하다.

 

 계약할 주택의 등기부등본과 토지대장 등을 열람해 저당권 여부를 파악하고 계약 시 등기부등본 상 소유자가 맞는지 주민등록증과 대조 확인도 필요하다. 현장에서 임장한 주택의 컨디션과 중개계약 시 발급받는 중개대상물 확인설명서 기재사항이 동일한지 확인하고 중개보수를 협의한 후 계약서와 중개대상물 확인설명서, 손해배상책임의 보장증서를 수령해야 한다.

 

 임대차 계약금과 잔금 등의 대금지금은 반드시 실소유자(등기부상 명의) 통장에 입금해야 한다. 되도록 대리인이나 건물관리자, 개업공인중개사 통장으로 입금하지 않는 것이 좋다.

 

 잔금납입 및 이사 시 확정일자부와 주민등록 이전을 통해 임대차 보증금 반환과 관련된 대항력을 갖추는 것도 꼭 필요하다.

 

 더불어 임대인 동의를 얻어 전세권 설정등기를 하거나 보험료를 내더라도 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것을 고려할 필요가 있다. 이는 임대인이 채무나 기타 소송으로 인해 부동산이 경매에 넘어가거나 보증금을 돌려주지 않을 때를 미연에 대비하기 위함이다.

 

 전세 보증금 미반환 사고 시 임차권등기명령이나 전세금반환 소송 등의 방법이 있다. 전세금반환소송에서 승소판결을 받는다면 임대인의 부동산뿐 아니라 거의 모든 재산을 압류해 처분할 수 있는 권한이 생기기에 시간이 걸리더라도 소송을 진행하는 것이 현명한 판단이 될 수 있다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장

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