[기고] 거래세 규제 완화가 주택시장 분위기 바꿀까

함영진 직방 빅데이터랩장

지난 10일 취임한 윤석열 정부가 실시한 첫 부동산 규제 완화 조치는 다주택자 양도소득세 중과 1년 한시 배제와 장기보유특별공제 적용이었다. 기준금리 인상으로 인한 대출이자 부담 증가와 높은 부동산 보유세 부담 속에서, 매물을 팔고 싶어도 거래세(소득세) 중과로 주저했던 다주택자에게 퇴로를 열어준 것이다.

 

관련 소득세법 시행령은 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간 한시 시행으로, 2년 이상 보유 주택에 적용된다. 입법예고와 오는 24일 국무회의를 거처 5월 말 공포될 예정이다. 이와 더불어 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도를 폐지하고 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건도 완화했다.

 

원래 다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율 적용과 장기보유특별공를 배제하는 것이었다.

 

실제로 지난해 6월 관련법이 한층 강화된 이후 서울의 월별 주택 거래량은 지난해 5월 1만3145건에서 올해 3월 기준 5098건으로 61%나 급감했다. 서울 25개구 전 지역이 조정대상지역이라 다주택자 양도세 중과가 적용됐었다.

 

하지만 지난 10일부터 다주택자에 대한 높은 소득세 부담이 한시 완화되며 보유세 부담이 크거나, 차익 실현을 원할 경우 매물을 일부 출회하는 이들이 생길 전망이다. 특히 오는 6월 1일 전 매도 시 보유세(종부세, 재산세) 부담이 경감되므로 거래공동화 현상을 겪는 주택시장에도 단비 역할을 할 것으로 기대된다.

 

다만 다주택자 양도세 중과 유예기간이 1년 정도로 짧아 양도세 중과가 유예되는 1년 중 전반기의 매물 출회 효과는 다소 제한적일 수 있다. 가격에 미치는 단기 영향력도 크지 않을 것으로 예상된다. 윤 정부 출범이후 명확한 주택 정책 방향과 세제·대출·정비사업·임대사업 규제 완화 속도를 살핀 후 의사결정 하려는 관망수요를 완전히 배제할 수 없기 때문이다.

 

일례로 똘똘한 한 채 전략이 여전히 유효하긴 하나, 향후 정부가 다주택자의 보유세 부담을 경감하고 정비사업의 용적률을 완화하며 매입임대사업자 대상에 소형 아파트를 포함해 절세 혜택을 부여한다면 매각보다 보유나 증여, 임대사업자 등록 등의 다양한 퇴로의 셈법을 고려할 필요가 있을 것이다.

 

한편 다주택자 양도세 중과 유예로 상급지 주택 갈아타기가 용이해졌다. 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간이 재기산됐지만 앞으로는 1주택이 됐을 시 해당 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해 1세대 1주택 비과세 적용이 가능해지기 때문이다.

 

이미 2년 보유·거주한 경우에도 1주택이 된 후 재기산 되는 2년 기간을 채우기 위해, 종전 임차인을 내보내고 임대인이 실입주해야 하는 부작용이나, 재기산 된 보유·거주기간 충족 시점까지 매물출회를 지연시켰던 부작용을 줄일 수 있게 됐다.

 

더불어 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 요건 완화도 주목할 만하다. 신규 주택 취득일부터 1년 내 종전주택 양도에서 중복보유기간이 2년으로 변경되며, 주거이전이 다소 편리해 지고 세금 경감을 노릴 수 있게 됐다.

 

비과세를 받기 위해 급매로 주택을 내놓았지만, 요즘같이 주택거래가 급감한 상황에서 1년 이내 팔리지 않아 양도소득세 비과세를 적용받지 못하는 경우를 구제하고 세대원 전원이 이사하기 어려운 다양한 사정을 배려한 셈이다.

 

이번 조치로 주택을 2년 이상 보유하고 5월 10일 이후 매각 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자는 양도세 중과 유예 혜택을 받을 수 있게 된다. 1년간 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본세율(지방소득세 포함하면 49.5%)로 집을 팔 수 있게 된 것이다.

 

향후 정부의 부동산 규제완화 방향과 지역에 따라 거래와 매물량에 차이가 있을 수 있지만, 다주택자는 종전보다 거래 유연성이 커지고 매각 타이밍 조절이 용애히질 것으로 보인다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장

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