공실은 상가투자자에게 상당히 고통스러운 일이 아닐 수 없다. 임대인 입장에서 당장 임차인을 맞이하지 못해 월세를 받지 못하는 것도 힘든 일이지만, 상황에 따라서는 상가를 살 때 투입된 금액에 대한 이자비용도 지불해야하며 여기에 관리비와 세금까지 감당해야한다. 그렇기 때문에 상가임대인에게 있어 공실은 두려울 수밖에 없는 일이다.
신규 상권을 중심으로 공실이 적지 않은 상황이다. 이는 지방 뿐 아니라 서울과 수도권에도 해당되는 현상이다. 얼마 전 마곡과 위례지역을 찾은 적이 있는데 현장을 가보니 신축건물 1층 상가는 텅텅 비어있고 임대문의 게시판이 곳곳에 붙어있어 임차인(창업자)을 기다리고 있지만 언제 임차인이 들어올지는 기약이 없어보였다. 이같이 빈 상가들은 바이러스가 유행하는 현재의 분위기 때문에 더욱 우울한 모습을 연출했다.
신규 상권의 초창기 공실은 마곡이나 위례 뿐 만 아니라 판교, 세종 등 대부분의 신도시가 겪었거나 겪고 있는 문제이다. 대부분의 신도시 상권은 안정되기까지 보통 3~5년 정도 걸리는 것이 보통이다. 그렇기 때문에 처음 몇 년간은 공실이 많다가 시간이 지나면서 차차 안정되는 모습을 보이는 것이 일반적이다.
이를 쉽게 설명해보면 대부분의 신도시 상권은 초반에 임차인이 저렴한 임대료에 자리를 잡아 열심히 장사를 해서 건물 몸값을 올린다. 그렇게 시간이 흐른 뒤에 안정화되면서 임대인은 임대료를 서서히 올리고, 임차인도 높아진 몸값만큼 나갈 때 새롭게 들어오는 다음 임차인에게 권리금을 받을 수 있게 된다. 보통 이런 방식으로 신도시의 상권이 형성되고, 성장하는 게 수순이다.
그런데 최근 신도시 상권들은 상당한 공실로 첫 번째 단계조차 넘기지 못하는 일도 일어나고 있다. 공실이 장기화되어 투자자들 모두 힘들어하는 일도 있다. 실제 마곡역과 발산역 인근에서는 분양 후 3년이 되도록 공실 해소가 안 되자 상권전체가 심각하게 위축되고 있다.
밤이 되면 마곡역에서 발산역 대로변 중간 지점 1층이 공실로 인해 활기를 띠지 못하고 적막감마저 주고 있다. 상가를 산 임대인들이 당시 분양한 시행사를 지속해서 찾아가 문제를 제기하는 경우도 있었고 심리적으로 압박을 심하게 느낀 시행사 건물주가 목숨을 끊는 안타까운 일도 있었다고 한다.
신도시 상가에 투자할 때는 기본적으로 무리하게 나서서는 안되며 장기적 관점에서 다가가야 한다. 대출을 무리하게 활용하거나 기대 수익률을 높게 잡으면 상권 안정화되는 시기까지 버티지 못해 어려움을 겪을 수 있다. 상권 활성화까지는 생각보다 길어질 수도 있고 최악의 경우 활성화에 실패하는 일도 있기에 주의가 요구된다. 그렇기에 애초에 상권분석의 미래전망을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
더욱이 최근에는 신도시 상가 뿐 아니라 구도심까지 공실이 적지 않은 것으로 알려졌다. 이는 경기흐름과 연관이 있어 쉽지 않아 보이는 문제이다.
신규 분양상가의 경우 실제 시장상황 대비 임대인의 희망 연 수익률 갭 차이가 통상적으로 2% 정도로 알려졌다. 다시 말해 일반적으로 상가 투자자는 적정수익률을 연 5~6%정도로 생각하고 투자에 나서는 것이 보편적인데 시장상황은 연 3% 정도에 그치는 식이다. 예컨대 투자자가 수익률 5% 생각하고 투자했다면 월 100만을 받아야 하는데 임차인은 60만원으로 하자고 하면 투자 대비 수익률이 3% 선으로 많이 떨어져 문제가 발생한다.
이같은 상황에서 신규 상권을 중심으로 ‘렌트프리’ 방식의 적용도 생각해볼 수 있다. 렌트프리(무상임대)란 말 그대로 임차인으로부터 일정기간 임대료를 받지 않는 것이다. 공실 상가 점포를 소유하고 있는 시행사, 건설사, 임대인이 최소 6개월~1년간 렌트프리를 실시한다면 상권에 활력을 불어넣을 수 있다. 상권이 형성되지 않거나 상권이 약한 곳은 임차인이 들어오려하지 않기 때문에 상권을 활성화시키고 상권 전체에 활력을 불어넣기 위해 실시하는 것이 보통이다.
문제는 비용에 대한 부분이다. 시행사, 건설사 또는 임대인의 입장에서 장기적으로 렌트프리를 시행하는데 있어서는 자금적으로 상당한 부담이 따를 수밖에 없다. 그래서 실제 현장에서는 3~4개월 정도 한시적으로 렌트프리를 실시하는 일이 많은데 이는 상권 활성화 효과가 미미한 상황이다.
그래서 렌트프리를 실시하는 임대인에게 세제혜택을 주는 것을 고려해볼 필요가 있다고 생각한다. 임대인들에게 한시적으로라도 렌트프리 기간 중 혜택을 줘서 임대인 입장에서는 공실을 해결하고 임차인 입장에서는 초기 창업비용을 줄일 수 있게 하면 어떨까 싶다. 이는 물론 상가 임대인에 대한 사회적 시각을 고려했을 때 간단한 문제는 아니겠으나 정부 각 부처에서 탄력적으로 고려할 필요가 있어 보인다.
임대인을 향한 지원은 임차인에 대한 혜택으로 전환될 수 있기 때문에 더욱 전향적으로 고려해볼 필요가 있다. 그리고 실제 상가를 활용하는 소상공인 임차인에 대한 창업지원도 필요하다고 생각한다. 창업자들에게 렌트프리 기간에 따라 세금을 한시적으로 감면한다든가 창업비 지원을 파격적으로 제공하다면 공실이 줄어 상권 활성화에도 기여할 것이고 일자리 안정에도 도움이 될 것이다.
그리고 임대인과 임차인의 상생을 위한 창업비 지원 방식도 간소화 한다면 실효성이 높아 보인다. 물론 부작용도 발생 할 수가 있을 것으로 보이는데 정부 보조금을 허위부정으로 받다 적발될 시 과태료 10배 이상은 부과해야 할 것이다.
지금과 같은 상황에서 시행사나 건설사, 임대인들이 임차인의 인테리어 비용 일부를 지원해주는 ‘테넌트 임프루브먼트(Tenant Improvement·TI)’ 지원 역시 고려해볼 필요가 있다. 창업자가 인테리어 공사가 끝나고 본격적으로 영업하려면 규모에 따라 차이는 있지만 1달 이상 소요된다. 또, 신규 요식업의 경우 창업자 입장에서 실내 인테리어, 간판 주방 등 전체 약 33㎡(약10평)기준 2000~3000만원의 비용이 들어간다.
신규 상권 등 현실적으로 활발하지 않은 상권에 진입할 때 창업자 입장에서는 현실적 모험이 따르며 이 같은 인테리어 비용은 도전을 주저하게 만든다. 창업 촉진을 위한 인테리어 비용을 지원하는 방식도 어떤 방식이든 고려할 필요가 있다.
지금의 전반적인 임대인과 임차인들의 사정을 인지하고 정부도 고심하고 있겠지만, 각 지자체에서 나서지 않고 남의 얘기라고 간과한다면 훗날 많은 도심의 상권은 더 위축되고 소비는 더 감소하여 다시 부메랑으로 우리국민 세금부담으로 돌아올 것이다. 이제는 지금의 국면을 모두가 타파하고 지역경제 살리기에 적극 나서야 할 때 이다.
정부도 고심이 깊어가고 있다고 생각한다. 경기위축에 중국 발 신종 코로나19 바이러스 감염증이 확산되면서 그 여파로 사람들이 많이 모이는 장소에는 사람들의 발길이 줄어 각종 행사는 취소되고 학교에서는 개학을 연장 하거나 휴교에 들어갔다.
무엇보다도 소비감소로 생계형 창업자들이 가장 많은 소상공인들의 어려움이 가장 힘든 상황을 맞이하고 있다. 이럴 때 상생의 차원에서 건물주들이 한시적으로 임대료를 면제 또는 낮춰주는 곳들이 있다고 해 좋은 호응을 얻고 있다. 상생을 통한 상권의 활성화와 안정을 위해 정부 관계자들의 대승적 결단이 절실히 필요하다고 본다.
<권강수 ‘상가의신’ 대표이사·한국창업부동산정보원>
