서울에 집을 산다는 것은 단순히 특정 지역에 거주하는 의미를 넘어선 지 오래다. 지금의 서울은 주거·교육·일자리·자산 가치가 응축된 공간이 되었고 동시에 높은 비용과 치열한 경쟁을 감내해야 하는 도시가 됐다. 최근 서울 부동산 시장의 흐름은 이러한 현실을 더욱 선명하게 보여준다. 집값 상승과 강화된 대출 규제, 줄어드는 전·월세 매물과 임대료 상승은 서울 거주의 문턱을 계속 높이고 있다.
올해 서울 아파트 시장은 지역별 차별화 속에서도 다시 상승 압력을 받는 모습이다. 특히 강남권과 한강변 외에도 핵심 업무지 접근성이 우수한 지역, 정비사업 기대감이 있는 단지들을 중심으로 가격 상승이 꾸준하다. 요사이는 최대 6억원까지 ‘대출 가능한 가격대’인 15억원 이하 아파트 구입에 수요가 집중되며 서울 외곽 지역도 집값이 오르고 있다.
이는 단순 중저가 아파트 선호 현상이라기보다, 현재 금융환경에서 실수요자가 접근 가능한 현실적 주택 구매 한계선을 보여주는 지표다. 강화된 스트레스 DSR 제도와 시장 금리 인상 부담은 차입 여력을 크게 제한하고 있다. 서울에서 20억~30억원대 주택을 매입하려면 상당한 현금 동원 능력이 필요하다. 결국, 시장은 현금 부자와 제한된 대출 범위 안에서 움직일 수 있는 실수요자 중심으로 재편되고 있다.
문제는 이러한 환경 속에서 무주택자 부담이 빠르게 커지고 있다는 점이다. 서울의 평균적인 아파트 가격은 이미 중산층의 소득 수준만으로 감당하기 어려운 단계에 들어섰다. 과거에는 소득 증가와 금융 지렛대를 통해 ‘내 집 마련’이 가능했다면, 이제는 증여를 통한 부모 찬스나 자체 자산 축적 여부가 주택 구매 가능성을 좌우하는 경우가 많아졌다. 서울 거주가 점점 ‘노력의 문제’가 아니라 ‘출발선의 문제’로 변질할 수 있는 것이다.
전·월세 시장 역시 녹록지 않다. 최근 서울에서는 전세물건 감소와 임대료 상승이 동시에 나타나고 있다. 주택 입주 물량 감소 우려와 전세 사기 이후 비아파트 기피 현상, 월세비중 확대 등이 복합적으로 작용한 결과다. 특히 임대인들은 금리 인상 우려와 보유세 부담을 고려해 월세를 선호하면서 임차인의 주거비 부담이 커지고 있다.
과거에는 전세가 매매시장의 완충 역할을 했다. 세입자는 전세를 통해 자금을 축적한 뒤 매매시장으로 이동할 수 있었다. 그러나 지금은 전세보증금 자체가 집값의 50%로 높아졌고 월세 비중 증가로 매월 자산 형성도 쉽지 않다. 전세금과 월세를 감당하느라 소비 여력이 줄고 청년층과 신혼부부는 결혼과 출산에 부담을 느끼는 상황이다. 주거비 상승은 단순한 부동산 문제가 아니라 인구·소비·사회 구조 전반에 영향을 미치는 경제 문제로 확대되고 있다.
한편 주택 공급 부족 우려나 좀처럼 당첨이 어려운 아파트 분양시장과 정비사업 가격 상승 기대 등은 시장 참여자들에게 집값 불패 기대를 버리지 못하게 하고 있다. 실제로 이달 9일 이후 다주택자 양도세 중과가 현실화하며 서울 핵심지역에서는 급매물이 빠르게 소진되고 호가가 회복되는 현상이 나타난다. 그러나 거래량 자체는 과거 상승장 수준에 미치지 못한다. 이는 시장이 본격적인 활황이라기보다 제한된 수요와 불안 심리가 혼재된 상태임을 의미한다.
서울에 집을 산다는 것은 단순히 생활 공간을 확보하는 문제가 아니다. 높은 주거비를 감당하기 위한 금융 능력, 자산 축적 여부, 미래 가격 상승에 대한 불안과 기대까지 함께 떠안는 일이다. 특히 청년층과 실수요자로서는 “지금 사지 않으면 더 오를 것 같다”라는 불안과 “지금 사면 감당이 어렵다”라는 현실 사이에서 끊임없이 고민하게 된다.
향후 서울 부동산 시장의 핵심 과제는 실수요자가 감당 가능한 수준의 주거 사다리를 복원하고 전·월세 시장의 안정을 꾀하며, 과도한 자산 격차로 인해 거주 기회 자체가 계층화되는 현상을 완화하는 데 있다. 서울에 산다는 것이 특정 계층만의 특권이 아니라 노력과 소득을 통해 접근 가능한 도시로 유지될 수 있을지에 대한 고민이 필요한 시점이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장
