서울 상위 5% 집값은 세계 주요 도시에서도 최상위권으로 드러났다. 주택가격 상승이 서울과 고가주택에 집중되고, 청년층의 주택 시장 진입은 갈수록 어려워지면서 지역·세대 간 양극화가 심화하고 있다는 분석이 나온다.
2일 국회 미래연구원의 ‘자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제’ 보고서에 따르면 국제결제은행(BIS)의 RPP 명목 주택가격 지수를 분석한 결과 한국은 2003년 이후 2023년까지 전국의 주택가격은 약 1.56배 상승한 것으로 나타났다. 서울은 1.74배 상승한 것으로 조사됐다. 이 지수는 일정 시점의 주택가격을 100으로 두고 명목 주택가격 추이를 살펴보도록 설계됐다.
이 지수로 보면 한국·서울의 집값 상승세는 다른 국가·도시보다 안정적인 편이다. 비슷한 기간 미국은 2.8배(2000∼2023년), 캐나다 3.1배(2005∼2023년), 노르웨이 3.4배(2000∼2023년), 독일 베를린 3.9배(2003∼2023년), 노르웨이 오슬로권 4.1배(2000∼2023년)나 집값이 뛰었다.
물가 상승을 배제해 집값 변동을 살펴볼 수 있는 경제협력개발기구(OECD)의 실질 주택가격지수(RHPI)에서도 한국은 안정적인 편으로 나타났다. 2000년과 비교해 2024년 한국의 실질 주택가격지수는 1.2배 상승하는 데 그쳐 OECD 평균(1.6배)을 밑돌았다. 2024년 지수로 비교하면 핀란드에 이어 한국이 두 번째로 낮았다.
그러나 통계 범위를 서울 고가주택으로 바꾸니 상반된 결과가 나타났다. 영국 부동산 컨설팅업체 나이트프랭크의 ‘프라임 글로벌 도시 지수’에서 지난해 3분기 서울 고가주택 가격은 전년 동기보다 25.2% 상승했다. 이는 조사 대상 46개 도시 가운데 도쿄(55.9%)에 이어 두 번째로 높은 상승률이다. 세계 주요 도시의 고급 주거시장 평균 상승률과 비교해도 서울의 상승세가 두드러졌다. 장기적으로도 서울 상위 5% 고급 주거시장의 최근 5년 누적 가격 상승률은 80.9%로 세계 주요 도시 가운데 세 번째로 높았다. 서울 고가주택 시장의 상승세는 전국이나 도시 평균 주택가격지수에서 드러나지 않는 상급지 쏠림 현상을 보여준다고 보고서는 분석했다.
서울과 비수도권의 주택가격 격차도 10여년 전보다 두 배 가까이 벌어진 것으로 나타났다. 한국부동산원의 아파트 매매 중위가격을 분석한 결과 서울 가격은 2014년 비수도권의 2.22배 수준이었지만 2021년에는 4.62배까지 벌어졌다. 이후 격차가 소폭 줄었지만 2025년에도 서울 아파트 중위가격은 비수도권의 4.29배에 달했다. 보고서는 국내 주택가격 상승이 전국에 고르게 나타나기보다 수도권과 서울, 서울에서도 일부 상급지에 집중됐다고 진단했다. 주택 보유 여부뿐 아니라 보유 주택의 위치와 규모가 가구의 자산 격차를 결정하는 핵심 요인으로 작용하고 있다는 설명이다.
세대 간 자산 불평등도 심화하고 있는 것으로 나타났다. 34세 이하 청년 가구의 전체 자산에서 주택자산이 차지하는 비중은 2016년 22.9%에서 2024년 11.9%로 11.0%포인트 낮아졌다. 8년 만에 절반 수준으로 줄어든 것이다. 반면 50~64세 가구의 주택자산 비중은 같은 기간 56.7%에서 57.7%로 오히려 소폭 상승했다. 65~74세 가구도 63.7%에서 61.2%로 비슷한 수준을 유지해 청년층과 대조를 보였다.
절대 금액의 격차는 더욱 컸다. 2024년 청년 가구의 평균 주택자산은 약 4800만원으로 50~64세 가구의 3억4800만원과 비교해 14%에 그쳤다. 보고서는 청년 가구와 50~64세 가구 사이의 순자산 격차 가운데 89~94%가 주택자산 차이로 설명된다고 분석했다. 주택 이외의 금융자산보다 주택 보유 여부와 주택 가치가 세대 간 자산 격차를 사실상 좌우하고 있다는 의미다.
이정인 기자 lji2018@segye.com
