정부가 2028년부터 12억원을 넘는 모든 구간의 종부세율을 현행 다주택자(3주택 이상) 중과 세율에 맞춰 상향하기로 했다. 이에 따라 주택 수 중심의 과세 체계는 사라지고, 가액과 거주 여부를 기준으로 종합부동산세가 전면 개편된다. 2023년 이후 유지됐던 부동산 감세 기조가 초고가·비거주 주택을 겨냥한 핀셋 증세로 유턴하게 된다.
이형일 재정경제부 1차관은 3일 서울은행회관에서 세제발전심의위원회를 개최한 뒤 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다.
이날 발표된 개편안에 따르면 2028년부터 12억원(시가 약 45억원) 초과 구간의 종부세율이 현행 다주택자 세율에 맞춰 일원화된다. 세 부담 급증에 따른 혼란을 줄이기 위해 내년에는 1주택 포함 2주택 이하 주택에 중간 단계 세율이 우선 적용된다. 6억~12억원 구간 세율이 현행 1.0%에서 1.3%로 오르고, 12억~25억원은 1.3%에서 1.5%, 25억~50억원은 1.5%에서 2.0%, 50억~94억원은 2.0%에서 2.7%, 94억원 초과는 2.7%에서 3.5%로 상향된다. 공정시장가액비율 역시 내년 모든 주택에 70%가 적용된다.
이후 2028년부터는 6억원 이하 구간은 현행 체계를 유지하되, 6억~12억원 1.3%, 12억~25억원 2.0%, 25억~50억원 3.0%, 50억~94억원 4.0%, 94억원 초과 5.0%의 단일 세율이 전면 적용된다. 세 부담 상한선도 150%에서 200%로 높인다. 현행 60%인 공정시장가액비율은 내년 모든 주택에 70%로 올린 뒤 다주택자는 2028년 80%까지 상향한다. 시가 40억6000만원이 넘는 초고가 주택부터 세 부담이 본격적으로 커질 전망이다.
반면 실수요 거주자는 보호받는다. 거주용 1주택 과세대상 기준금액을 현행 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 상향해 상위 2%까지 과세 대상에서 제외한다. 비거주 1주택 기본공제는 9억원으로 유지되며, 다주택자는 보유 주택이 많을수록 기본공제액이 축소된다. 다주택자 기본공제액은 ‘4억원+(5억원X거주용 주택가액/주택가액 합계액)’ 산식이 적용되며, 보유 주택 50억원 중 10억원 아파트에 실거주할 경우 기본공제액이 현행 9억원에서 5억원으로 줄어든다.
종부세 세액공제도 보유 공제를 2028년 거주 공제로 전면 전환하며 내년 800만원, 2028년 600만원의 공제한도 상한을 신설한다.
양도소득세 장기보유특별공제는 내년까지 제도를 유지한 뒤 점진적으로 축소해 2029년부터 10년 거주 시에만 최대 80% 혜택을 주는 ‘거주 중심 장기소득공제’로 전환된다. 공제한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 설정된다.
구윤철 경제 부총리 겸 재정경제부 장관은 “거주용 1주택의 경우 시가 20억~30억원까지 세액이 줄어들게 되고, 30억~40억원은 세액 변동이 크지 않게 최대한 보호하겠다”며 “40억~50억원 수준을 초과하는 주택에 대해서는 과세를 정상화하겠다”고 밝혔다.
현정민 기자 mine04@segye.com
