처음 초보 상가투자자에게 단지내 상가를 소개하는 전문가들이 많다. 다른 상가에 비해 상대적으로 안정성이 높다는 이미지가 있어서다. 여기서 안정성이란 기본수요층 확보를 의미하는데, 단지내 상가는 배후에 직접 주거단지가 존재하는 장점이 있다. 결국 이들 주거세대를 직접 수요로 확보할 수 있다는 기대감이 높은 것이 단지내 상가의 특징이다.
단지내상가는 주상복합상가나 근린상가에 비해 가격대가 낮은 경우가 많다. 이런 특성들로 인해 굳이 초보 상가투자자가 아니더라도 안정성을 상대적으로 중시하는 투자자들의 관심도가 높은 것도 사실이다.
그런데 아파트 단지가 크게 늘어나면서 대규모 주거세대를 확보한 단지내 상가에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 직접 배후에 대규모 단지를 보유한 상가라면 그만큼 해당 단지내 상가 매출이나 수익에 유리할 것으로 예상하기 때문이다.
그래서일까. 2000세대나 3000세대가 넘는 대단지의 상가만 찾는 단지내 상가 투자자들도 있다. 일부 소규모 단지내 상가가 근방에 있는 근린상가 등 타 상권에 수요층을 빼앗기는 사례들이 종종 나타나면서 이같은 현상은 더욱 강해지고 있다.
실제 아파트단지내 상가의 주 수요층이 직접 배후세대인만큼, 단지내 인구가 많다는 것은 유리하게 작용할 수 있다. 다만 대규모 단지내상가 구매 전 다음과 같은 사항들을 확인해볼 필요가 있다.
첫째, 상가 개수가 적정성을 넘어갈 정도로 포화되면 점포 메리트(경제효과)가 낮아질 수 있다.
아파트 단지 규모에 맞는 적정한 상가볼륨이 있는데, 배후세대가 많다고해서 상가 수가 적정성을 넘을만큼 과다하다면 오히려 부정적 효과가 발생할 가능성이 높다. 따라서 상가규모가 적절한지 잘 파악해보는 것이 좋다.
참고로 주택건설 기준 등에 관한 규정에 의해 단지내상가 가구당 점포면적은 1㎡ 이하로 구성한다. 그리고 단지내상가 적정면적은 배후세대의 0.66~1.3㎡를 곱한 정도로 본다. 예를 들어 배후세대가 1000세대라면 0.66*1000=660㎡(약 200평)부터 1.3*1000=1300㎡ (약 400평) 가량이 적정면적인 것이다. 이 면적을 초과하면 상가 공급과잉으로 볼 수 있다.
둘째, 근방에 다른 대형상권이 있는지 살펴볼 필요가 있다. 단지와 가까운 곳에 대형 근린상권이 존재하면 아파트 세대원들이 출퇴근이나 등하교길에 해당 상권을 방문하는 일이 많다. 이러한 경우 작은 단지내 상가는 근린상권에 밀려 어려움을 겪기도 하는데, 대규모 단지내 상가도 업종에 따라 근린상권에 고객층을 뺏기는 일이 발생할 수 있다.
셋째, 단지내 상가는 특성상 입점가능 업종의 종류가 상대적으로 적다는 점을 감안해야한다. 주거단지와 함께한 단지내 상가는 일반적으로 생활필수업종의 구성이 많은데 편의점, 부동산, 분식집, 학원, 세탁소 등이 자리하는게 보통이다. 일반 근린상가들처럼 주점, PC방, 당구장, 노래방, 대형병원 등이 들어오기 어렵다. 다만 단지내 규모가 크면 대형 마트나 병원들이 입점하는 사례도 있다.
넷째, 직접 배후세대뿐 아니라 인근 아파트단지 주거세대까지 불러모을 수 있는 여건이 되면 좋다. 아파트들이 보통 여러 단지들이 모여있는 경우가 많기 때문에 큰 몸집을 바탕으로 근방에 있는 타단지 거주자를 수요층으로 끌어올 수 있다면 더 유리한 것이다.
이를 위해선 입지와 업종 모두 중요한데, 단지 외 주민들도 쉽게 유입될 수 있는 위치에 있으면서 주차공간도 충분하게 확보한 곳이 좋다. 업종의 경우 소규모 단지에서는 입점하기 힘든 중대형 마트라던지 중형이상 학원, 병원, 프랜치이즈 브랜드, 은행 365코너 등이 외부세대 발길을 끌어당길 업종으로 평가된다.
다섯째, 단지내 상가 중 입지가 좋지 않아 고전을 면치 못하는 상가들이 있다. 이는 아파트 세대의 동선과 동떨어진 곳에 자리하고 있기 때문이다. 어떤 경우에든 아파트 단지내상가에 관심을 두고 있다면 아파트 주민들의 동선을 세밀하게 분석할 필요가 있다.
단지내 상가는 대체로 땅값이 높은 역세권 근린상가 등과 비교해 가격이 낮은 편인데, 이는 주거지 입지나 기대수요층에서 차이가 있기 때문이다. 대규모 상가라해도 단지내 상가인만큼 근방 역세권 근린상가 수준으로 가격이 높다면 다시 한번 가격 적정성을 생각해볼 필요가 있다.
수천 세대를 확보한 대규모 단지내 상가는 분명 메리트를 느낄만한 요인이다. 여기에 어느 정도 볼륨을 갖춘 상가는 해당 단지 뿐 아니라 이웃 아파트단지의 랜드마크로 통할 것 같은 기대감도 부른다. 그렇지만 어떤 상황이 되었든 단지내 상가라는 한계점을 인지하고 극복할수 있는 기본 규칙에 충실해 우량하고 알뜰한 상가를 고르려는 노력을 게을리해서는 안될 것이다.
마지막으로 수년 간 초저금리라 불릴 정도로 낮은 수준을 유지하던 기준금리가 가파르게 오른 후 한국중앙은행 기준 3.50% 고 금리가 지속적으로 유지되고 있고 추가 인상 가능성도 있다. 금리인상은 재테크 시장에도 영향을 미치기 마련이고 주식시장도 대세 상승보다는 하락 전망이 한동안 우세한 편이였다.
반면 예금수요는 높아지는 것이 보통이다. 상업용 부동산 시장에서도 금리 인상은 주의깊게 살펴야 할 요소이다. 대부분의 상업용 부동산 투자자들이 수익률을 높이기 위해 대출을 활용하기 때문에 대출비중 축소 및 기대수익율을 낮춰 잡는 것이 바람직하고 금리인상을 감안한 투자전략을 세우는 것이 좋다.
권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사
