정부가 수도권 주택 시장의 과열을 진정시키기 위해 세 번째로 꺼내든 강력 규제 카드인 ‘10.15 부동산 대책’이 발표 직후부터 시장에 여러 파장을 일으키고 있다.
서울 전역과 경기도 일대의 규제지역 확대, 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도 축소, 1주택자 전세대출에 대한 DSR 적용 확대 등 다양한 수요 억제책의 총망라로 인해 주택 가격 상승세가 단기 둔화할 것이라는 긍정적 전망이 있지만 강력한 규제에 뒤따르는 전세난 우려나 대규모 토지거래허가구역 지정에 따른 행정부담, 실수요자의 주거 이동성 위축 지적이 끊이지 않는 상황이다.
이번 대책의 가장 큰 부담으로 지목되는 것은 전세매물 감소와 임대료 상승, 월세 가속화다. 올해 들어 수도권 내 전세매물 감소가 꾸준한 데다 주택담보대출과 전세대출 보증비율마저 축소되며 소득이 낮은 계층이나 청년층의 주거비 부담이 커질 것이라는 목소리가 이어지고 있다.
토지거래허가구역 확대는 투기 방지라는 명목과 순기능에도 불구하고 시장에 임대 공급을 감소시키거나 조합원 지위 양도금지로 재건축·재개발 등 정비사업 속도를 늦추는 결과를 초래할 수 있겠다. 더불어 토지거래허가를 위한 지자체의 행정부담은 전담 인력 부족과 업무 과중으로 연결되며 허가 처리 지연이 민원인의 불편으로 이어진다는 언론 보도가 연이어 나오는 실정이다.
조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등의 중첩적용으로 세금·대출·청약 규제의 수위가 높아지면서 해당 지역엔 거래 급감과 매물 잠김 현상이 나타나는 문제와 함께 풍부한 시중 유동자금이 결국 비규제 지역(구리, 남양주, 용인 기흥, 화성 동탄 등)으로 가수요를 이동시키는 ‘풍선 효과’를 일으킨다는 비판도 있다. 규제지역의 집값 안정 효과는 단기적이고 규제를 피해간 인근 지역의 집값을 자극할 수 있다는 비판은 무시 못할 지적이다.
결국 부동산 수요 억제책의 부작용을 최소화하고 시장 안정화를 지속시키기 위해서는 근본적인 주택 공급 확대와 세제 개편 방안을 조속히 구체화해 명확한 시장의 신뢰를 얻는 것이다.
주택 공급 확대 정책의 가시화 및 신속한 이행은 시장 신뢰의 기본이 될 것이다. 9.7 주택 공급 확대 방안이 발표됐지만 시장에서는 여전히 공급 부족에 대한 불안감이 있다. 도심 복합개발, 공공택지 분양 등 장기적 공급 계획을 보다 구체화하고 인센티브(공공성을 전제로 한 정비사업의 용적률·건폐율 완화 등)를 통해 정비사업의 속도를 높이는 등 실질적 공급을 빠르게 시장에 보낼 수 있는 후속 조치가 필요하다.
부동산 세제 합리화 방안도 조속히 마련해야 한다. 정부가 보유세와 거래세 조정을 시사한 만큼 투기적 수요를 억제하면서도 실수요자의 부담을 완화하고 시장의 예측 가능성을 높이는 세제 개편안을 공개해야 한다. 특히 투기 목적이 아닌 1주택 실거주 수요자에 대한 세 부담은 유지하되 다주택자에 대한 보유세 인상 등 집값 안정 정책 목표에 부합하는 세제 개편을 통해 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하고 시장의 수요 불균형을 해소할 필요가 있다.
월세화와 전세가 상승이란 이중고를 대비한 청년, 신혼부부 등에 대한 임대주택 확대 등 서민실수요자를 위한 주거 지원에도 세심한 배려가 필요하다.
10.15 대책의 장기적 효과를 단언할 수 없는 만큼 강력한 부동산 규제에 따른 부작용을 최소화하고 시장이 납득할 수 있는 충분하고도 빠른 공급 신호와 세제 합리화를 통해 정부 정책에 대한 신뢰를 유지하는 것이 주택 시장 안정화의 핵심 과제라 할 수 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장
