최근 국세청이 강남, 서초, 용산으로 대표되는 고가 아파트를 취득한 외국인을 대상으로 편법증여, 자금출처 불분명 등의 혐의로 세무조사에 착수했다. 이번 조사의 목적은 분명하다. 외국인에게 내국인과 동일한 과세원칙을 적용해 자금출처의 합법성을 검증해 과세형평을 확보하고 시장교란을 유발하는 자금 유입을 차단하겠다는 것이다.
현재 우리나라는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 원칙적으로 신고만 하면 외국인의 부동산 취득이 가능하다. 다만 ‘외국인토지법’에서 군사시설보호구역 등 일부 제한구역에 한해 취득을 제한하고 있다.
반면 미국, 호주, 싱가포르 등 주요국은 훨씬 강한 규제를 두고 있다. 예컨대 미국은 주(州)별로 외국인이 농지를 사는 것을 금지하거나 거주·사업 목적이 아닌 투기성 취득을 제한하는 곳이 많다.
호주는 외국인의 부동산 취득시 정부의 사전 허가를 받도록 법제화했으며 올해 4월부터는 외국인이 기존 주택을 매입하는 것을 원칙적으로 금지하고 신규주택이나 개발용 토지에 대해서만 제한적으로 허용하고 있다.
싱가포르의 경우 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 구매가격과 시가 중 높은 금액에 추가 취득세를 60% 부과하는 등 내국인과 차별을 두어 외국인의 부동산 취득을 제한하고 있다.
이런 주요국의 외국인 부동산 취득정책에 반해 우리나라에서 외국인 부동산 취득은 매우 자유로운 편이었다. 게다가 내국인에게 제한되는 은행권 대출이 외국인에게는 적용되지 않아서 역차별 논란까지 일고 있는 실정이다. 이런 역차별 논란 중에 서울과 수도권 일대를 외국인 토지거래허가구역으로 지정해 실거주요건과 자금조달계획서 및 증빙자료제출 의무를 부여한 건 환영할 일이다.
또한 최근 국회에선 외국인 부동산 거래에 대해 전면사전 허가제 전환과 상호주의 원칙을 적용하는 개정안이 논의 중이다. 즉, 상대국이 우리 국민에게 부동산 취득을 허용하는 만큼만 우리도 그 나라 국민에게 허용하자는 것이다. 이는 불필요한 정치적 논란을 줄이고 제도의 정당성을 강화할 수 있다. 다만 입법 설계 시 경제에 미치는 영향을 충분히 검토해 자본의 국내유입을 과도하게 위축시키지 않는 것이 숙제로 남는다.
다른 분야 같지만 이렇게 글로벌 자본의 국내유입에 미치는 영향이 투영된 세법규정 중 하나가 외국인근로자 단일세율 특례다. 우리나라는 ‘조세특례제한법’ 규정에 의거해 외국인 근로자가 한국에서 근로를 개시한 날이 속하는 과세연도부터 20년간 근로소득에 대해 19% 단일세율을 적용할 수 있다고 규정한다. 이 제도는 과거부터 글로벌 국내 기업의 임원, 연구개발 인력 유치에 기여해왔다. 코로나 팬데믹 이후에는 전 세계를 무대로 투자를 집행하는 글로벌 투자사의 한국 내 법인 설립과 임직원의 국내 거주에 기여해 오고 있다. 이는 지방세 포함 20.9%라는 매우 낮은 수준의 소득세가 과세되는 명확한 세후 보상이 이뤄지기 때문에 최고세율을 적용받는 글로벌 슈퍼리치들이 한국으로 향하게 하는 유인으로 작용하고 있다. 하지만 이런 특례조항으로 인한 글로벌 자금의 한국유치가 우리나라 부동산 가격을 급등시키는 부작용 또한 발생하고 있는 실정이다.
이런 부작용을 봤을 때 외국인 단일세율은 어디까지나 근로소득과 자본 유치에 국한해야 하며 부동산 투자 등의 투기성 자본거래는 내국인과 동일한 잣대로 규제돼야 한다. 이번 조사의 메시지 중 하나가 바로 여기 있다. 근로소득에 주는 특례가 부동산 투기에 사용되서는 안된다는 것이다.
이번 세무조사로 외국인 슈퍼리치들이 한국행을 주저할 것이라는 우려도 나온다. 그러나 정상적 자금으로 들어오는 투자가라면 오히려 이번 조사가 부정적이지 않다. ‘탈세 프리미엄’을 없애고 합법 투자자에게 안정적인 환경을 보장하기 때문이다. 투자자들이 진정으로 두려워하는 것은 세무조사가 아니라 제도의 불확실성이다.
이번 세무조사를 계기로 미비했던 외국인 부동산 취득제도를 상호주의에 입각해 입법하고 내국인과 외국인 모두 같은 규칙을 적용해 실수요 목적의 부동산 취득을 허용하는 방향으로 개선해야 한다. 그리고 그 적용기준과 절차를 명확히 한다면 이번 외국인 부동산 탈세 세무조사가 외국자본을 내쫓는 조치가 아닌, 오히려 한국을 예측 가능한 투자처로 만드는 좋은 기회가 될 수 있을 것으로 본다.
방준영 세무회계 여솔 대표세무사
