2024년 5월 기준 전국 주택 전·월세 거래(신고일 집계 기준)는 123만1289건을 기록했다. 특히 수도권은 81만7576건으로 거래물량이 상당하다. 전·월세 주택거래가 동기 매매거래에 비해 총량이 월등하기도 하지만, 매물 부족이나 꾸준한 전세 수요 영향으로 연내 수도권 전세가 상승 흐름이 뚜렷한 편이다.
한국부동산원의 주간동향(1일 기준)에 따르면 수도권 전세가 변동률은 2.1%로 지난해 동기(–11.49%)와 확연히 다른 모습이고, 서울(2.39%)과 인천(3.13%)은 전세가격 상승 폭이 점차 커지는 분위기다.
주택 임대차 거래는 가격이 하락하거나 상승해도 임차인 관점에서 주의할 점이 많다. 전세가격이 하락하면 마냥 좋을 것 같지만 임대인의 보증금 반환 능력이 부실해지거나 전세가율이 높아져 역전세 문제가 발생하지 않을까 걱정하게 된다. 반대로 전세가가 상승하면, 보증금 증액 우려에 애를 태우거나 매매가 대비 전세가율의 적정성을 잘 살펴야 향후 보증금 반환의 위험이 낮아질 수 있어 이래저래 챙길 게 많다.
이같은 임차인의 고민을 덜어 줄 수 있는 제도 개선이 최근 본격화하고 있다. 지난 10일부터 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인·설명의무를 강화하는 ‘공인중개사법’ 시행령·시행규칙 개정안이 시행됐다. 만에 모를 전세 사기를 예방하고 주택 임대차 중개 과정에서 임차인의 알 권리를 보장하는 등 공인중개사의 역할을 강화한 게 주 내용이다.
주택 임차인이라면 임대차 계약서 작성에도 신경써야겠지만, 공인중개사가 제시하는 중개대상물 확인·설명서도 자세히 살필 필요가 있다.
우선 임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 확인·설명받을 수 있게 된다.
공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인 가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동의한 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납정보, 전입세대 확인서를 확인한 뒤 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명해야 한다. 공인중개사가 확인·설명한 내용은 ‘중개대상물 확인·설명서’에 명기하고, 공인중개사·임대인·임차인이 같이 확인·서명토록 했다.
이외에도 공인중개사는 임차인에게 소액 임차인 범위와 최우선변제금, 임대보증금 보증제도 등 임차인보호제도를 설명해야 한다. 중개인이 계약대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 살펴, 주택 임대차보호 법령에 따라 담보 설정 순위와 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 임차인에게 설명해야 함을 뜻한다. 이때 최우선변제금은 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 및 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)를 확인해 각각 적되, 근저당권 등 선순위 담보물권이 설정되어있을 때는 선순위 담보물권 설정 당시의 소액임차인 범위 및 최우선변제금액을 기준으로 적도록 했다.
또 계약 대상 임대차 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명해야 한다.
지난해 전세 사기로 고통받는 임차인이 크게 늘면서 중개 거래시 이들을 보호할 수 있는 임대차 계약의 안정성 확보에 공을 들이고 있다. 다만 이는 임대차 거래의 완전성을 담보하는 게 아니다. 특히 전입세대 확인서는 임대인이 거부하거나 직거래인 경우, 임차인이 직접 열람·교부 받아야 한다.
임대차 계약 후 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2에 따라 30일 이내 거래신고를 해야 확정일자가 자동부여되는 사실도 주의할 필요가 있다. 거래 및 전입신고, 확정일자, 전세금반환보증 가입 등 임차인 스스로 다양한 방식의 거래안전판을 만드는 노력을 병행해야 한다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장
