상가시장에서 공실이 큰 문제가 되고 있다. 온라인시장 활성화와 소비심리 위축, 계엄정국 등이 이어지면서 빈 점포들이 많이 늘고 있다. 실제 거리를 돌아다녀 보면 공실 상태인 점포들을 어렵지 않게 볼 수 있다. 이는 유명상권, 비 유명상권을 가리지 않고 전국적으로 보이는 현상이기도 하다. 배후 세대가 확보되어 비교적 안정적으로 손꼽히는 아파트 단지 내 상가들까지도 역시 상황은 어렵다고 한다.
상황이 이렇다 보니 세종시에서는 상가공실률을 낮추기 위해 ‘상가건물 임대차보호법’에서 공실률이 절반 이상인 경우 임차인의 상가계약 갱신요구권을 10년에서 5년으로 줄여야 한다는 의견을 내놓기도 했다. 그만큼 상가시장에서 공실 비중이 높게 나타나고 있음을 확인할 수 있는 대목이다.
이러한 분위기 속에서 상가를 가지고 있는 상가주인의 마음은 당연히 편치 않다. 현재 임대를 주고 있더라도 세입자가 언제 임대료를 낮춰 달고 하거나 나간다고 할지 불안하고, 임대를 주지 못한 공실 상태라면 공실 기간이 혹시 한없이 길어지지는 않을까 고심이 깊어질 수밖에 없다.
공실을 줄이기 위해 임대료 인하, 렌트 프리(약정한 일정한 기간 동안 상가, 사무실 등을 공짜로 빌려주는 무상임대) 등 여러 가지 방안들이 행해지고 있는데 개인적으로 이런 시점에서는 상가주인의 직접 점포운영도 생각해야 한다고 본다. 주변에 상가 투자를 검토하고 있거나 상가에 투자하신 분들에게 개인적으로 오래전부터 강조하는 부분이기도 한데, 상가 투자자나 상가주인은 직접 점포운영에 대한 가능성을 늘 염두에 두고 있는 것이 좋다.
공실이 발생하면 매달 임대료를 받지 못하는 상태에서 은행 대출이자와 관리비 부담이 생긴다. 당연히 하루라도 빨리 공실에서 벗어나는 것이 상책이다. 그런데 쉽사리 임차인을 구하지 못하고 상가를 놀리는 시간이 길어진다면 곤란하다.
이때 바로 자신의 상가에서 스스로 점포운영을 하게 되면 새로운 전환점을 만들 수 있다. 무조건 세입자를 기다리며 비우는 것보다 훨씬 나은 결과를 보인 경우들도 많다. 세입자가 갑자기 나간 상태에서 커피숍을 차려 안정적 매출을 기록하고 있는 사례도 있고, 공방을 차려서 자아성취를 이룬 사례도 있다.
자신의 점포에서 스스로 점포를 운영하기로 할 때는 두 가지 경우를 생각해볼 수 있다. 하나는 기존에 자신의 점포에서 가게를 운영하던 세입자와 같은 업종을 하는 것이고, 또 다른 하나는 기존 세입자와 다른 업종을 영위하는 것이다.
전자는 기존 점포의 인테리어나 단골 등 고정고객을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 잘 운영되던 점포인데 개인적인 사정으로 장사를 중단하게 된 상황에서 새로운 세입자를 구하기 여의치 않을 때 기존 인테리어와 고객들을 활용할 수 있는 데다 홍보 등 마케팅 투자부담은 비교적 적다는 장점이 있다.
특히나 상가주인이 직접 본인 소유의 상가에 경영을 하면 월세 부담이 없게 돼 원체 잘 나가던 가게의 수익률을 더 크게 높일 수 있다. 상가주인에게는 새로우면서도 매력적인 기회가 될 수 있는 셈이다. 물론 점포의 기존 운영 업종에 대한 부담감이 적고 어느 정도 점포운영에 대한 적응력이 뒷받침되어야 한다.
그렇지 않은 경우 새로운 아이템을 선정해 운영하는 방법이 있다. 기존 점포가 잘 운영이 되지 않았거나 자신과 잘 맞지 않는다고 생각했을 때는 이 방법도 검토해볼 만하다. 경영을 잘할 경우 매도 시에 권리금은 물론 시세차익도 가져갈 수 있어 이익이 크다. 이러한 성공사례도 적지 않게 있으므로 관심을 가져볼 만 하다. 창업자 마인드에서 전력을 다한다면 좋은 결과를 기대해볼 수 있을 것이다.
다만 이때 막연히 자신이 평소 하고 싶었던 업종이라는 이유로 선택하는 것은 곤란하다. 자칫 업무적 만족도는 높을지 몰라도 실제 수익하고는 거리가 먼 상황이 오랫동안 지속할 가능성이 있기 때문이다. 상가 트렌드나 수요를 눈여겨보며 창업에 나서야 한다는 뜻이다. 주변에서도 공실이 생기자 자신의 점포에서 직접 창업하면서 시장 상황과 관계없이 자신이 좋아하는 업종 창업을 고집하다 어려움을 겪는 사례가 있다.
기본적으로 입지에 따라 상가 투자 시에는 상가 앞 유동인구의 특성이 어떠한지, 어떤 업종을 해야 매출이 좋을지 등 창업자와 같은 생각을 항상 갖고 있는 것이 좋다. 직접 경영을 하게 될 상황이 오더라도 도움이 되고 다음 임차인을 빠르게 유치하는 데에 분명 도움이 될 수 있다.
권강수 상가의신 대표·한국창업부동산정보원 이사
