전문지식으로 꼽히는 부동산 관련 세법에 대한 대중의 관심과 이해가 높아지고 있다. 투자자들 사이에선 세법을 전문지식이 아닌 상식처럼 가까이해야 한다는 얘기가 있다. 부동산은 투자가액이 크기도 하지만 법의 테두리 속 절세를 통해 불필요한 세금을 줄이면 투자수익률을 높일 수 있어서다.
정부는 지난해 12월 국회를 통과한 개정세법에서 위임한 사항 등을 규정하고자 올해 1월 소득세법 시행령을 포함한 21개 후속 시행령 개정안을 마련했다. 특히 이중 연내 시행 또는 개정한 부동산 세법 내용을 주목할 필요가 있다.
우선 정부는 고가 2주택자(기준시가 12억원 초과)의 전세보증금을 간주임대료 과세대상에 추가했다. 전세보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우로 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득 분부터 적용한다.
장기임대주택 보유 거주자(주택임대사업자)는 본인 거주 주택(2년 이상 거주) 양도 시 양도소득세 비과세를 최초 거주 주택에 대해 생애 1회만 비과세 받을 수 있었다. 하지만 앞으로 횟수 제한 없이 거주 주택 비과세가 가능해졌다.
다주택자가 조정대상 지역 내 주택 양도 시 보유 기간 2년 이상이면 양도소득세 중과를 한시적으로 배제했던 소득령은 1년 더 연장(2026년 5월 9일까지)한다. 특히 양도세 중과 제외 대상 중 건설형 장기민간임대주택 기준을 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향(소득령 시행일 이후 등록분부터 적용)하기도 했다.
종합부동산세에 합산 배제되는 유형에는 비조정대상지역 내 비아파트의 6년 단기민간임대주택이 추가됐다. 이중 매입형 임대사업자는 임대 기간 최소 6년, 공시가격 수도권 4억원(비수도권 2억원)이하에 임대료 5% 이하 증가율을 지키면 세제 혜택을 받을 수 있다. 종전 종부세 합산배제 유형은 공공 건설임대주택, 공공 매입임대주택, 민간 건설임대주택(149㎡이하, 2호 이상, 공시가격 9억원 이하, 10년 이상 임대, 임대료 증가율 5% 이하), 민간 매입임대주택(공시가격 6억원(비수도권 3억원 이하), 10년 이상 임대, 임대료 증가율 5% 이내)뿐이었다.
종합부동산세의 1세대 1주택 특례가 적용되는 지방 저가 주택 대상도 확대한다. 수도권 밖 지역 중 광역시, 특별자치시가 아닌 지역, 연천∙강화∙옹진 지역 소재 공시가격 3억원 이하 주택에서 4억원 이하로 완화했다.
올해 1월부터 1주택자가 인구감소지역 내 주택취득 시 1세대 1주택 특례(양도소득세는 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용, 종합부동산세는 기본공제 12억원 및 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 적용)를 적용한다. 기존 1주택과 동일한 시·군·구 소재 신규 주택취득은 제외하되 공시가격 4억원 이하로, 수도권∙광역시는 제외하고 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함한다. 관련 제도는 2026년 12월 31일까지 한시 시행한다.
이 외에도 1주택자가 수도권 밖의 준공 후 미분양주택을 취득해도 1세대 1주택 특례를 적용한다. 올해 12월 31일까지 시행되며 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 해당 주택을 최초 매매계약한 이가 세제 혜택을 받는다.
부동산의 매각과 보유 시 내야 하는 양도소득세와 종합부동산세 외에도 지방의 생활인구 확대와 미분양 적체 문제를 해소하기 위한 한시 지원 특별법이 다양하다. 주택 매입과 매각 단계 또는 임대사업 목적에서 절세가 필요하다면 연내 바뀐 세법개정 내용을 숙지해 적극적으로 활용할 필요가 있겠다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장
